در کدام یک از مناطق پایتخت آپارتمان های نقلی بیشتر است؟ - مجله مستانه

به گزارش خبرنگاران 12 درصد از کل 3 میلیون واحد مسکونی موجود در پایتخت، آپارتمان نقلی محسوب می شود. مدیران شهر در چارچوب اجرای مسکن اجاره ای قصد دارند در دو موقعیت مکانی، عرضه نقلی ها را افزایش دهند.

نشانی خانه های نقلی فعلی و آینده پایتخت معین شد. آنالیز وضع موجود واحدهای مسکونی پایتخت نشان می دهد در حال حاضر از مجموع 3 میلیون واحد مسکونی در حال استفاده در مناطق 22 گانه پایتخت، 378 هزار واحد مسکونی کمتر از 50 مترمربع زیربنا دارند. این حجم خانه های نقلی پایتخت که 12 درصد موجودی مسکن در حال استفاده شهروندان تهرانی را تشکیل می دهد (بدون احتساب خانه های خالی)، عمدتا در نیمه جنوبی شهر واقع شده اند. مدیریت شهری در طرح اولیه پیشنهادی به دولت که جهت مشارکت شهرداری در عرضه مسکن استیجاری را معین می نماید، تمرکز بر نوسازی 300 هزار پلاک کم دوام مناطق فرسوده را نقطه استارت احداث خانه های نقلی در قالب این طرح معرفی نموده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، در جلسه چکش کاری طرح مسکن اجاره ای که با تدبیر رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران و با حضور جمع زیادی از کارشناسان، صاحب نظران بخش خصوصی و مقامات قبلی و کنونی دستگاه های مختلف دولتی برگزار گردید، طرح اولیه شهرداری برای مشارکت در طرح مسکن اجاره ای دولت رونمایی و مورد بحث و آنالیز نهاده شد. مطابق با اعلام مدیران شهرداری، ساخت خانه های نقلی در مناطق فرسوده شهری و زمین های بدون کاربری متعلق به دولت، می تواند چالش مسکن نایابی گروهی از متقاضیان مصرفی پایتخت را حل نماید. مقایسه نشانی فعلی و آینده خانه های نقلی پایتخت محدوده و نحوه ورود شهرداری به این حوزه را معین می نماید.

آخرین داده های آماری منتشر شده از وضعیت واحدهای مسکونی شهر تهران حاکی از آن است که فقط حدود 12 درصد از واحدهای مسکونی در حال استفاده از شهر تهران به خانه های نقلی کمتر از 50 مترمربع اختصاص دارد. این آمار ها نشان می دهد در 22 منطقه شهر تهران، از مجموع سه میلیون واحد مسکونی در حال استفاده (بدون احتساب خانه های خالی)، 378 هزار واحد مسکونی کمتر از 50 مترمربع زیربنا دارند. نکته جالب آنکه، اگرچه آپارتمان های نقلی تا پیش از جهش اخیر در بازار مسکن، مورد توجه دهک های درآمدی یک تا 3 برای اجاره یا خرید بودند اما مطابق با آنالیز های اجرا شده از سوی شهرداری تهران، در حال حاضر تحت تاثیر جهش قیمتی اتفاق افتاده در بازار معاملات مسکن، بخش زیادی از تقاضای مصرفی موجود در بازار به دلیل کاهش قدرت خرید، به سراغ خانه های با متراژ کمتر از 50 مترمربع می روند. طبق آنالیز های مدیریت شهری در حال حاضر پراکندگی خانه های نقلی در نیمه شاقتصادی شهر نسبت به نیمه جنوبی بسیار اندک است. به عنوان مثال اگرچه بخش زیادی از زوج های جوان دهک های 4 و 5 منطقه 5 را برای خرید خانه انتخاب می نمایند اما تعداد واحدهای نقلی در این منطقه حدود 10 هزار واحد مسکونی است. در منطقه 2 نیز فقط 7 هزار آپارتمان نقلی وجود دارد. طبق این آمار، بیشترین خانه های نقلی در منطقه 15 واقع شده است. به طوری که 10 درصد معادل 37 هزار واحد مسکونی با متراژ کمتر از 50 مترمربع در این محدوده از شهر تهران واقع شده اند.

نکته جالب آنکه طبق آنالیز های اجرا شده شکاف زیاد شکل گرفته میان قدرت خرید متقاضیان و سطح قیمتی بازار مسکن از یک سو و تعداد محدود آپارتمان های نقلی در پایتخت سبب شده تا چالش اصلی مسکن در تهران از بدمسکنی به پدیده مسکن نایابی تغییر پیدا کند. پدیده بدمسکنی به وضعیتی اطلاق می شود که خانوارها امکان سکونت در یک واحد مسکونی با کیفیت و استاندارد حداقلی در محدوده اصلی شهر را نداشته باشند. عمده این خانوارها در سکونتگاه های غیررسمی، حاشیه ای یا بافت فرسوده زندگی می نمایند. مدیران شهری معتقدند با توجه به تغییرات اتفاق افتاده در وضعیت بازار مسکن طی یک سال اخیر، بخش زیادی از دهک های جامعه به پدیده جدیدی به نام مسکن نایابی دچار شده اند. به این معنا که علاوه بر دو دهک اول که عمدتا به پدیده بدمسکنی دچار هستند، دهک های 3، 4 و 5 نیز امکان تامین مسکن را ندارند. مدیریت شهری پایتخت برای برطرف این چالش با پذیرش دعوت دولت برای حضور در طرح مسکن اجاره ای با تاکید بر آنکه حضور در این طرح به معنای دخالت مستقیم و تصدی گری نیست، محدوده حضور و مشارکت خود را تعریف کرد. در طرح اولیه شهرداری که در این نشست رونمایی شد، مدیریت شهری ساخت واحدهای مسکونی نقلی، با متراژ کمتر از 50 مترمربع را در محدوده 300 هزار پلاک کم دوام شهری هدف گذاری نموده است. مدیریت شهری معتقد است واگذاری اراضی دولتی بدون کاربری و بدون استفاده در محدوده شهری نیز می تواند نقش مهمی در کاهش هزینه های ساخت جهت احداث مسکن قابل استطاعت برای دهک های درآمدی 3 تا 5 داشته باشد. نکته مهمی که در طرح پیشنهادی مدیریت شهری بر آن تاکید شده این است که واحدهای مسکن اجاره ای از ویژگی اختلاط برخوردار باشد. به این معنا که حدود 20 تا 30 درصد از واحدهای یک مجتمع مسکونی در محدوده های تعریف شده به این طرح اختصاص پیدا کند تا واحدهای عرضه شده به وسیله این طرح، دارای برچسب معینی نباشد و در عین حال از بروز پدیده های اجتماعی ناشی از تجمع این واحدها در یک مجتمع مسکونی جلوگیری شود.

مدیران شهری و دولتی حاضر در این جلسه بر یک اصل اساسی در مورد نحوه مشارکت در عرضه مسکن استیجاری نیز تاکید داشتند. از دیدگاه آنها، خط قرمز اصلی در اجرای این طرح، مداخله مستقیم دولت و شهرداری برای ساخت وساز است. به گفته آنها تجربه های ورود مستقیم دولت یا هر نهاد عمومی به عرصه ساخت وساز، سه پیامد اصلی را به دنبال داشته است. افزایش طول دوره ساخت، کاهش کیفیت ساخت و بالارفتن هزینه تمام شده سه پیامد اصلی حضور و مداخله مستقیم دولت یا هر نهاد عمومی برای احداث مسکن در کشور بوده است. تجربه ای که به شکل معین در اجرای طرح مسکن مهر قابل پیگیری است. مدیریت شهری همچنین برای راهنمایی سکان ساخت وساز در قالب مسکن اجاره ای، اخذ اقتصادیات سالانه بر املاک را به عنوان یک نوع اقتصادیات شهری یکی از پیش شرط های اصلی برای جلوگیری از خروج مداوم خانوارها از محدوده اصلی شهر عنوان کردند.

از دیدگاه مدیران شهری در صورت راه اندازی سیستم اقتصادیات شهری، یک منبع پایدار برای شهر ایجاد خواهد شد که به وسیله آن شهرداری می تواند اهرمی برای اعمال تخفیف های بیشتر در هزینه صدور پروانه ساختمان و بسته های تشویقی برای سازندگان بخش خصوصی به کار بندد.

آنالیز ها از چگونگی اجرای این پیشنهاد شهرداری حاکی از آن است که با توجه به آنکه در حال حاضر متوسط قیمت فروش یک واحدمسکونی حدود یک میلیارد تومان در شهر تهران برآورد می شود و با لحاظ این موضوع که به طور طبیعی در هر ماه حدود 6 هزار واحد مسکونی در مناطق مختلف پایتخت خرید و فروش می شود (هم اکنون با توجه به رکود بازار معاملاتی، حدود 3 هزار واحد در یک ماه در شهر تهران معامله شده اند)، اگر نیم درصد از قیمت فروش واحدهای مسکونی به اقتصادیات شهری اختصاص پیدا کند، سالانه شهرداری تهران از این محل حدود 400میلیارد تومان درآمد پایدار کسب خواهد نمود. درآمدی که می تواند به شکل های مختلف صرف کاهش هزینه های ساخت وساز همچون حذف هزینه صدور پروانه ساختمانی شود.

هر چند مدیران شهری حاضر در این جلسه معتقد بودند با رعایت این خطوط قرمز، شهرداری تهران می تواند به حوزه عرضه مسکن اجاره ای ورود کند اما بعضی از حاضران جلسه، نگاهی مخالف با این دیدگاه را داشتند. از دیدگاه گروهی از کارشناسان، تنگنای اقتصادی شهرداری و همچنین لبریز شدن سقف جمعیت پذیری در پایتخت براساس اسناد فرادست شهری، دو مانع بزرگ برای حضور شهرداری در این عرصه است. به گفته آنها ارائه بسته های تشویقی همچون تراکم و تخفیف در هزینه های صدور پروانه ساختمانی دو ابزار مهم شهرداری برای مشارکت در این طرح است.

دو ابزاری که طی سال های گذشته از سوی شهرداری برای اجرای طرح های دولتی و همچنین نوسازی بافت فرسوده ارائه شده اما دولت هیچ گاه به جبران تعهدات خود در این حوزه اقدام ننموده است. به گفته آنها، شهرداری ها فقط در صورت ایجاد مدیریت یکپارچه شهری می توانند در این حوزه به صورت موثر حضور داشته باشند. هرچندکه مدیران شهری در پاسخ به این نگاه، عنوان کردند اگربنا باشد مطابق با ضوابط اسناد فرادست شهری، سقف جمعیت پذیری شهر تهران رعایت شود از این پس نباید هیچ پروانه ساختمانی جدیدی در شهر صادر شود.

یکی از نکات جالبی که از سوی مدیر سابق وزارت راه و شهرسازی در این جلسه مطرح شد به قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری مصوب سال 77 باز می شود. طبق این قانون، دولت مکلف است سالانه حداقل 10 درصد از واحدهای مسکونی منظور شده در برنامه های 5ساله را به وسیله فراهم کردن تسهیلات لازم برای ساخت مسکن توسط وزارت راه وشهرسازی و عرضه به صورت استیجاری تامین کند. براساس این قانون 50 درصد اعتبار لازم برای احداث واحدهای مسکونی موضوع این قانون، همه ساله در بودجه عمومی منظور و بقیه اعتبار به وسیله تسهیلات بانکی تامین شود. همین طور در ماده 4 این قانون آمده که به دولت اجازه داده می شود به منظور بهره برداری و اخذ مال الاجاره و بازپرداخت وام بانکی مربوط، واحدهای استیجاری احداث شده را به شهرداری های مربوط واگذار کند تا زیر نظر شورای شهر به افراد واجد شرایط واگذار کند. نکته جالبی که در این قانون آمده و برای اجرای طرح مسکن اجاره ای مورد سوال بسیاری از کارشناسان قرار داشت به نحوه واگذاری این واحدها به متقاضیان مربوط می شود.

در ماده پنج این قانون نیز شرایط متقاضیان اجاره یا اجاره به شرط تملیک، با حفظ اولویت برای متقاضیان جوان متاهل و افراد کم درآمد و زنان سرپرست خانوار، میزان اجاره بهای ماهانه، ضریب افزایش سالانه آن، مدت اجاره و سایر شرایط لازم در آیین نامه که بنا به پیشنهاد وزارت مربوطه به تصویب هیات وزیران می رسد، معین می شود. از دیدگاه کارشناسان حاضر، تجربه پیروز سایر کشورها در زمینه چگونگی واگذاری واحدهای مسکن اجاره ای می تواند مبنای طرح شهرداری قرار گیرد.